海外人士澳洲买房的时候贷款必须注意的事情

海外人士澳洲买房的时候贷款必须注意的事情

来源：网络(澳洲鼎丰集团整理www.ausapex.com)随着留学生和海外移民的不断增多，澳洲房屋，尤其是东海岸各首府城市的房屋不断出现供不应求的状况。卖房常常开盘即售罄、租房也是开放就排队，这种盛况比比皆是。澳洲各大城市房产的空置率目前平均在2.2%-2.3%，而澳洲房产的回报率则可以高达5%-6%。海外人士在澳洲购房也可以申请贷款，关于澳洲购房贷款的一些常见问题都在这里!

1.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

(1)资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等;

(2)债务部分：其它贷款情况，其它负债情况;

(3)收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等;

(4)支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可。

2.海外投资者中未成年人士投资澳洲房产可贷款吗?

答：未成年人士不能直接贷款，但可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。

3.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗?如何贷款?

答：可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，海外投资人可以将所要购的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，还贷款方式可以选择只还利息不还本金，有效合理利用杠杆投资。

4.海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的?

答：银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款最高金额通常为年收入的5-6倍。

5.对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么?

答:房屋贷款各个产品一般都分为浮动利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。

(1)固定利率一般要比浮动利率高一些。如浮动利率为6%，那么它的固定利率就可能为6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取费用作为自己资金自由度损失的回报。

(2)关于固定利率投资人需要注意两点：

(a)固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期;而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。

(b)其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。

不同的贷款产品适合不同的贷款人群，跟贷款人的风险承担能力，收入状况，消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言：风险承受能力弱，收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险承受能力强，收入高但不平均，有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品，以便合理的利用对冲账户。大部分贷款经纪人会根据投资用户的情况，推荐一个固定利息和浮动利息组合。

6.建立对冲账户(OFFSET ACCOUNT)有什么好处?

在投资者选择浮动利率后，可以选择设立对冲账户。对冲账户里的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用，好处主要有以下三点：

(1)最大限度节省利息

对冲账户按日计息，投资者可以把工资，租金等收入放到对冲账户，付进去的钱当天就开始抵消贷款利息。

(2)资金进出自由

对冲账户里面的资金可以随时自由存取，如果有多余的资金可以随时存进去抵消利息，需要用钱时可以随时提取，通常银行在一定次数范围内是免费服务的。

(3)可能可以获取某些税务利益

澳大利亚税法规定：投资房贷款账户里的欠款所产生的利息(利息就是贷款利率)与收入的差额是可以用来抵扣税的。对于投资房，如果设有对冲账户，不但可以随时将资金取出使用，取出来的部分会从当天开始计算利息，作为负扣税的其中一个计算依据。

7.对于尚无收入的留学生，是否可以在澳洲买房自住或者投资?是否可以贷款?

答：以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房，由于留学生没有收入来源，通常不会单独获得银行贷款，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保留学生的贷款。

8.哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款?

答：

(1)房产的评估价值;购房人提出贷款申请后，银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估，该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的贷款比例，而不是合同价的比例;

(2)购房人的收入凭证;例如：工作的年限，工作职务，工作性质等方面;

(3)购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录，如：拖欠房租，电话费，信用卡等，澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

9.购房者签订购房合同后，如何向澳洲银行贷款?

答：在房屋交割之前必须完成贷款的申请，审批，放款，完成交割的全过程。优秀的房产经纪人会推荐专业的贷款经纪人(Broker)，协助国内投资人申请银行贷款。

10.在澳洲购买或投资房产，是应该先贷款还是先选房?

答：

情况1：对于在澳洲有工作收入的外国人，如工作签证者在准备买房时，应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人，按照自己的收入评估能够贷款数额是多少，让后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。

情况2：对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人，可以根据自己的承担能力，自有资金占到房产价格40%-50%，就可以相对安全的选房和交付定金了。

11.投资人购买澳洲房产可选择哪些银行或信贷公司的贷款产品?

答：目前澳洲银行及信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮动利率贷款，1-10年固定利率贷款，1-5年的只还利息，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。

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