大城市和小城市的房价涨幅，注定截然不同

一套房子值多少钱？是不是买了一套房这辈子就安稳了？

如果你只是为了自住，那没话说，居住是人的必备需求，在哪生活就买哪的房，不用考虑太多。

但如果你是为了投资，为了升值，那我们就有很多话可以说了。

小城市的一套房，和大城市的一套房，根本就不是一个概念。

说的不仅仅是单价，还有涨幅。

一套房只要3万元的鹤岗早已火遍全国，但这样的城市正在越来越多。

这几天，阜新的房价出名了，这个距沈阳仅150公里，且有高铁直达北京的城市。一套55平米的房子仅仅2万元，算一算单价才363元每平米，而且这样的房还比比皆是。

每平米363元啊！这点钱连买砖头的钱都不够。

就算土地不要钱，我给你2万块，让你去农村盖自建房，2万块你也啥都盖不出来。

这点钱，真的连建筑成本都不够。

真的是超级负资产，负到有人宁可以砖头价出售。

更可怜的是，即便是把房子以砖头价出售，依然还是卖不出去。

类似的房，在中国其实还不少，比如说甘肃玉门那200元/平米的房子。

比如说铁岭的阳光园四区，身为学区房售价仅3.8万元一套。

比如说山东乳山的海景房，那么高端大气上档次的概念，只要1800元/平米就可以带回家。

乳山海景房，10年前售价20万一套，10年后售价13万一套，持有10年净亏损7万元，还不包含税费和利息。

正常的框架混凝土结构，仅建筑安装成本就要2000元/平米，为啥有些房子甚至可以突破材料和人工的成本钱？

很正常，因为这些地方没有人了。

没有人，房子就是一堆混凝土，甚至连混凝土都不如。

按经济规律，人口必然从乡村向城市流动，必然从小城市向大城市流动。

所以中国的乡村一定是越来越衰落，大城市一定是越来越繁华。

小城市的房价坍塌，是不可避免的事情，早晚会来。

鹤岗，仅仅只是一个开始，后面类似的城市会越来越多。

一些古朴的小乡村，乍一看相当美好。

一些建筑明显不一般，应该是以前当地的地主建造的。

但是进去一看，破旧荒凉，已经很久很久没人居住了。

实际上，这整个村就只剩下几个老人了。

等这些老人再过世后，这整个村落，将彻底消失在人世间。

乡村在不断的衰落，城市在不断的壮大，这是个偶然还是个必然。

是不是只有中国这样，其他国家都不这样呢？

不，这是一个普遍规律，任何人类国家都会走上这条路。

日本的人口，长期涌向东京地区。

东京房价贵，东京拥挤，东京生活成本高。

这些都不是理由，日本人不断的涌入东京定居，无论政府怎么引导都没有用。

日本总人口才1.2亿，目前全日本已经出现了高达1000万套废弃房产，按一套3人计算，可以容纳3000万人居住。

但这1000万套房产，不在东京，都在农村乡镇地区。

为激活农村经济，重新利用这些废弃房产，日本发起了“空屋银行”计划，免费赠屋给符合条件、通过审核的民众，甚至可以给外国人，只要你愿意来这里定居、工作和纳税。

但进展困难，因为那些废弃房翻修的费用太高，还不如直接新买一套房子。

土地不值钱的话，如果房子还荒废多年无人居住，那就真的一文不值了。

目前，日语中还出现了一个新的词汇，叫“シャッター通り”，意思就是曾经繁华的商业街开始凋敝，大量商铺关门，这种情况在日本的小镇上极其常见。

这些商铺，也成了一文不值的负资产。

欧洲那边，情况更为夸张。

他们负资产的房子你倒是找不到多少了，因为他们的农村早已彻底消失，农村房已经连废墟都看不见了。

但欧洲以前的领主们，为统治周围的农田而修建的古堡，还大量的保留着。

马林堡宫殿，德国汉诺威亲王修建的古堡，修建于1867年，耗资无数，仅客房就有135间，还附带有数百公顷土地，是目前世界上面积最大的城堡。

非常的奢华，非常的漂亮，完美的超级大别墅。

这么顶级的别墅，这么有历史底蕴的古堡，能第一眼镇住所有客人的顶级豪宅，售价多高呢？

几亿欧元？还是几十亿欧元？

答案是1欧元。

而且即便是1欧元，也没人愿意买，最后是汉诺威当地政府从保护古迹的角度出发，接下了这个烫手山芋。

这么漂亮的古堡为什么只卖1欧元？

因为这个古堡毫无居住价值，周围荒凉无人烟，德国人全都跑大城市居住了。

以前这个古堡周围好歹还有很多农夫，现在连个鬼影都没了。

但这座古堡，却要源源不断的消耗资金来维护。

汉诺威亲王曾在2005年拍卖了古堡内收藏的一些历史艺术珍品，筹集了4400万欧元（人民币3.4亿元）的资金，还了以前维修古堡欠下的费用，并翻修了古堡内一座即将要倒塌的塔楼。

亲王还鼓捣出一些文化节目，每年吸引了20万游客来古堡，但收取的门票依然不足以维护古堡自身。

这座古堡太大了，每年都要消耗三百多万欧元的费用，汉诺威亲王实在吃不消了。

到了2018年，马林堡宫殿年久失修，预估的维修费用高达3000万欧元之巨。

最终，汉诺威政府以1美元的代价买下了马林堡宫殿，条件是当地政府承诺负担古堡维修的费用。

马林堡宫殿还算是幸运的，至少还找到了接盘侠，避免了消失的命运。

但欧洲的大小领主无数，遗留下的古堡太多了，比如说法国境内，目前仅挂出来出售的古堡就有1500多座，基本都找不到买家。

有些太长时间找不到买家的古堡，最后就变成了废墟，类似于下面这个样子。

破败的le Paluel城堡（图源：法新社）

论房屋质量，论历史底蕴，农村里什么房子能比得上这些贵族古堡?

这些古堡都变得一文不值，更何况农村里的那些平房。

既然农村里的房子可以变得一文不值，那小镇上的房子呢?那小县城里的房子呢？

无非就是情况好一点而已，但其价值必然会从最下级开始，逐级向上坍塌。

水往低处流，人往高处走。

人口必然源源不断的从农村逐级向上流动，而大城市将变得异常庞大，最终形成了所谓的大城市病，迫使国家强行限制大城市的人口。

目前舆论上给人的感觉，好像大家的一套房是平等的。

深圳拆迁一套房赔几千万，我家拆迁一套房也得赔几千万。

你是一套房，我也是一套房，凭什么差距那么大。

但实际上，差距就是很大，以后还会更大。

纵观全球历史，你找不到一个例外。

但很多普通人，过度迷信一套房的概念，在大城市工作，回县城买房，只为了能有一套房。

这样的人太多太多了。

如果买了房之后就回老家县城住，那也就算了。

但这些人买了房之后根本就不住，直接毛坯闲置，自己本人在大城市租房。

说是给自己未来养老，实际就是图老家房子便宜，想回老家买套房增值。

这些人的未来，你可以看一看日本，日本就是最好的案例。

肯定很惨。

涨的时候，一定是大城市先涨，小城市后涨。

跌的时候，一定是小城市先跌，大城市后跌。

以十年为周期长度来看，大城市上涨的概率远大于小城市，下跌的概率远小于小城市。

中国小城市的房价能涨，大部分原因都是因为大城市限购限贷了，很多购买力强制性外溢了。

这也算中国社会主义特色，强行把大城市的资金倒灌给小城市的一种方式。

不过这只能缓解，不能逆转，小城市注定衰落。

北京从2环修到5环，无论修多少房子，无论房子盖的地方多么的荒凉，无论盖房的数量当初看起来多么夸张，最终都住满了人。

要不是北京强行把人口上限定为了2300万人，今天的北京恐怕7环都修起来了。

但很多小县城，修的大片小区都交房五六年了，入住率依然低的吓人，晚上的时候一片黑灯瞎火，但偏偏房子都真的卖完了。

这些县城，看似房价高昂，成交红火，但实际都是海市蜃楼，根基虚浮。

我这里再教大家一个道理。

房价暴涨，参与者极度狂热的时候，房价是由整个社会最有钱的那批人决定的。

这批最有钱的人能出的起多高的价钱，房价就会被定在什么区间。

这也就是为什么一个小县城的房价都能攀升到1万元/平米这么恐怖的价位，因为一小撮人人出的起这个价格，那市场价就定在了这个价格。

但是当市场不再狂热的时候，房价会慢慢的向价格中枢靠拢，也就是租金回报率。

大城市的租金回报率，大概是1.5%左右，挺离谱的，虚高。

但小城市的租金回报率更离谱，很多小城市的租金回报率已经到了0.7~1%左右，而且出租异常困难。

就这，还是建立在大片商品房处在毛坯状态，尚未装修后投入租房市场的前提下。

他们的投资前景，想一想就知道了。

这就是我今天要教给大家的一个道理，买房一定要尽可能的买在自己工作的大城市，哪怕小一点都可以。

至于那些唱空大城市房价的房产专家，不需要理会，几十年前就有人唱空了。

市区买不起，就买郊区，90平的买不起就买40平。

大城市郊区40平的首付门槛，其实很低很低。

无论是从自住还是投资的角度，这都一定是最划算的。

那些在大城市工作，宁可租房都不愿意回去，然后把房买在老家县城人，太傻了。

今天的日本出现了1000万套无人居住的房产，而未来的中国出现几千万套无人房产是完全可以预期的一件事。

所以几十年后，你们之间的资产差距，会变得很大很大。

而你们未来的命运，在当初决定在哪买房的那一刻，就注定截然不同。

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