孙宏斌拒绝成为下一个许家印

作者 | 耳 令

编辑 | 汪小楼

银杏财经

Ginkgo

1978年9月，武汉的秋意姗姗来迟。

河南一座小县城里出来的穷小子许家印，站在武汉钢铁学院的门口，感到鼻子有些发酸。

这是恢复高考的第二年，录取率仅有6.6%。为了成为这少数的幸运儿，许家印经历了两次高考，最后终于不用在村里掏大粪了，苦尽甘来一切都值得。

伴随着莘莘学子涌向武汉的各所大学，山西省一个小村落中长大的少年孙宏斌，也来到了改变命运的起点。

孙宏斌是不世出的天才，14岁在田间地头一边务农一边学习，15岁就考上了武汉水利电力学院，当时许家印已经20岁了。

四年后，许家印大学毕业终于实现了自己的心愿，被顺利地分配到河南舞阳钢铁公司，孙宏斌还在继续读书深造。

日后中国地产界两大巨鳄，就此擦肩而过，此时他们还不知道对方的存在，更不知道命运会给自己带来什么。

历史的车轮滚滚向前，两位“地产狂人”在日后的人生轨迹中鲜有交集，却常常在无意间，踏入同一条河流。

生死门

“睡不着觉，满嘴起大泡，撒黄尿。”

2006年，10亿左右的资金缺口让孙宏斌整宿整宿地失眠，身体也频频报警，他把自己的状况吐槽给了一位好基友。

当时顺驰的年销售额几十亿，但硬是没有人愿意搭把手给老孙留一条活路，仿佛所有人都在等着看他的笑话。

早在2003年，伴随着起准和加息等银根收紧动作的到来，一批高杠杆企业瞬间崩盘，比如德隆系和铁本钢铁。

不知孙宏斌是没有闻到山雨欲来的味道，还是顺驰一路走得太顺，在2004年重庆召开的中城房网董事长联席会上，孙喊出了顺驰要做100个小目标。

结果不到三年，曾经闹过天宫的孙大圣也尝到了资金链这道“紧箍咒”的滋味。

急火攻心时，孙宏斌把55%的股权卖给了在香港人称“豹哥”的单伟豹，老孙是再也不想回去蹲大牢了。为了发展顺驰，他做了太多事，甚至包括与柳传志握手言和。

孙宏斌原本期待着“豹哥”救人于水火，谁曾想别人却是趁你病要你命。很快，孙宏斌把董事长也给弄丢了，顺驰被分成两笔被贱卖给了“豹哥”。

孙宏斌经历了一场死劫，面对相似的境地，比孙宏斌大5岁的许家印，却把死劫变成了生门。

许家印创立恒大时比孙宏斌创立顺驰还要晚两年，那时的地产江湖，绿地、保利、万科以及以“万通四君子”等门派，正在壮大。

此前一心想做钢铁工人的许家印，据说是因为一次事件，丢掉了处级干部的铁饭碗，这才不得已选择了南下打工，却因此赶上时代的列车。

2006年起，许家印率领着恒大走出华南地区，开始向全国扩张。武汉、重庆、上海……所到之处皆有恒大拍下的地王。

到2008年初，恒大地产的土储相较两年前增长了整整7倍，达到4580万平方米。

恰逢美国次贷危机愈演愈烈的波及，为了应对流动性过剩导致的资产价格虚增，央行连续六次加息，并调整了按揭贷款首付比例和利率。

地产行业来到了历史的拐点，此前频频爆出地王的地产行业，开始出现流拍、流标。应了潘石屹的“百日剧变说”，很快恒大地产便遭遇了成立以来最严峻的考验。

就在公布招股说明书的一周后，恒大地产的上市计划宣布终止。这才有了后来许家印陪新世界老板郑裕彤打牌的故事。

2009年的最后一夜，长沙喜来登酒店的顶层豪华KTV里，许家印拿着话筒唱了许多首歌。从《把根留住》到《千里之外》，从《懂你》再到《当香烟爱上火柴》。

仿佛要释放内心的所有压抑，许家印一直唱到了零点钟声敲响。

觥筹交错间，新的一年到来，此时恒大已经上市了，许家印也坐拥480亿港元资产，成为内地新首富，身家超过王传福。

没有人知道，这一年多以来，许家印究竟经历了怎样的心情，他是如何抑制住烈火焚烧的心，陪郑老板父子玩牌，如今只能从媒体的记录中读的只言片语。

但真实的情况一定比走钢索还要刺激，因为恒大当时的资金缺口已经高达120亿左右。

许家印靠着精湛的“牌技”赢得了郑裕彤的支持。加上趴在账上的5亿美元，恒大的负债率一举降至65%。

缓过一口气后，许家印随即重新布置了全国37个项目的开发进程，重点突破其中18个项目。撑到十一黄金周时，18个楼盘全部齐开。

这整个过程中，恒大仅虽然以7.5折的价格销售产品，但没有贱价出售资产，许老板既保证了周转速度，又做到平稳过关。

这番操作，在许多年后依然能闻到相似的味道。

摔跤

年少时为调离掏粪岗就懂得请村支书喝大酒的许家印，深谙人情世故背后藏着金子，在客观条件受限的情况下，利用人情转动了巨额的资金缺口。

但孙宏斌不屑于此，这个15岁考大学，19岁入名校读研，20多岁就在联想操过大盘的桀骜少年，因为10亿缺口就栽了人生第二个大跟头。

过于顺遂的人生总是容易忘乎所以，早年与柳传志的纠葛，又在孙宏斌内心建立了一道难以逾越的墙。

天子骄子一朝入狱，却让他产生了一种不可遏制的欲望，一定要成为江湖上的老大，一定要在行业中占领话语权。

在这种欲望的驱使下，顺驰的前车之鉴被全然抛在脑后。

面对再次清零的基业，孙宏斌必须找到更快抵达目的的捷径，为此，他愿意一次次铤而走险，生生地把自己逼进各种逼仄凶险的战略中。

“这么多年，融创并购吃过那么多亏，谁听我抱怨过一句？”

2019年，融创拿下了亚洲最大单体建筑——成都环球中心。面对媒体，孙宏斌仿佛已是“笑看风云”。

100多亿的并购案，孙宏斌只用了一小时就拍了板，接着就跟着邓鸿去喝大酒，仿佛真如孙宏斌所言：这是一个不会算账的人和一个不算账的人达成的交易。

但这一次并购，大概是那几年融创做得最顺利的买卖。

作为绝对的优质资产，时代环球的总负债只有170亿，孙宏斌只需要注入一笔过桥资金把项目盘活，就能获得一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备，还附赠了国内顶尖的会展项目板块。

而孙宏斌所说的吃亏是从2014年开始的。

2014年，绿城遭遇资金链危机，孙宏斌怀揣63亿港元驰援宋卫平，上演了一场“两个性情中人”的肥皂剧。

结果没多久绿城活了，宋卫平反悔，所有人都笑孙宏斌吃了哑巴亏。

一年后，类似的情节又重演一遍。并购佳兆业时，郭成英涉险过关，起死回生，孙又白忙活一场。

后来，收购万达时也险些触礁，王健林被迫甩卖酒店和文旅项目，孙宏斌第一时间赶到接下了这个烫手山芋，结果到了最后关头，还找来了富力集团分散风险。

2017年，在融创中国中期业绩发布上，一向骄傲的老孙把这辈子最壮烈的温柔都给了他的山西老乡。

他哽咽着说：“去年12月，如果我不投老贾，那乐视就死了，我就得帮他，我得一直帮他，我一直说人要心怀善意…”

贾跃亭拿到孙宏斌的投资，开开心心去还银行的贷款，银行开开心心的收了钱，结果就再也不续贷了，这是孙宏斌继顺驰之后，第二次经历银行抽贷的故事了。

顺驰兵败之后，孙宏斌仅仅用了十年时间就把融创做到了全国前十名。

作为一个硬汉，让孙宏斌抗下150亿倒是不难，让他落泪的，或许还有前尘往事的辛酸。

失败的回春术

银行抽贷以后，贾跃亭很快便脱身去了美利坚造车，老孙还御驾亲征，认认真真地接任了乐视网董事长。

就在孙宏斌提醒众人“虽然贾跃亭失败了，但人厚道”的时候，老贾已经为自己找到了第二位金主。

刚刚抵达美国不久，贾跃亭便邀请许家印到洛杉矶的FF总部进行视察，恒大一行人甚至还入住了他位于洛杉矶的海滨别墅。

许家印乐乐呵呵地接下了FF的45%的股份，以为抄到了底，开始琢磨着把恒大FF变成“恒大的FF”。

经过两次手续换签和一系列“失职问责”，FF中国的绝大多数员工大都与恒大法拉第签署了合同，恒大方甚至提出让贾跃亭“让贤”，老贾终于忍不住了，和金主翻了脸。

贾跃亭终究还是没能抗住军纪严明的地产公司文化洗礼，但许家印可不是孙宏斌，恒大的协议条款充分地保护了自己，许老板手上抓着扼其咽喉的利器：俗称对赌。

不过这场争斗到最后还是落得一地鸡毛，由于恒大的退出，FF项目很长一段时间里没了下文，直到今年七月才开启了“盲盒式”上市，而恒大则在造车路上越走越远了。

孙宏斌和许家印为什么会相信一个机会主义“投机”者？那两年，有关于此的话题席卷了媒体。

或许每个偏好高风险的企业家，都有“妙手回春”的自信，就像当年驰援恒大的郑裕彤一般。

从孙宏斌角度来看，他的能力和眼光或许足以让他在每一次涉险时安然度过，再加上老孙心气儿高，此前几次收购融创均以失败告终，孙宏斌仿佛失了手艺，势必想在日后找补回来。

许家印也不遑多让，经历了2008年的上市风波以后，恒大开始加速狂奔，到处圈地，到2011年时，恒大土地储备总建筑面积达610万平方米，这一指标当时在业内就已经是首位。

2012年开始，许家印成了郑裕彤和刘銮雄二人钦定的接盘侠。到了2016年时，在“去库存”政策下，首付比例下调，降准降税，宽松的政策，让中国楼市再次疯狂。

郑、刘两家在楼市不景气时抛售给许家印的项目，自此也开启了惊人的上涨。

许家印也在这个时候登顶华人首富。昔日的“白衣骑士”郑、刘两家，反而滑落至富豪榜第二梯队。

命运的大反转或许会给许老板一种错觉：钱能买到一切。

而恒大一直最缺的，恰恰就是钱。

回不去了

2020年，武汉因为新冠疫情被封城。

全国共有64家房地产企业对武汉进行了捐款。恒、融、万、碧，以及世纪金源捐赠过亿，房企中，许家印和孙宏斌的捐了数额最大的两笔。

许家印对武汉和热干面的感情，那是世人皆知，就连上大学时国家每个月给发14块助学金许老板都清晰记得。

但孙宏斌却有些不同，提起母校他笑道“读书那会还小，没什么记忆”。

让孙宏斌大方出手的，除了校友情，或许跟三年前时任武汉市委书记陈一新提出了“百万校友资智回汉”有那么一些关系。

当时武汉政府做媒，希望把产业和智力资本带回中西部，这个倡议一经提出，许多人这才惊觉，原来这么多商业大佬曾在武汉求学。

按照陈书记的设想是，把这些社会中坚力量都找回去，完成长江新城的拼图，许家印和孙宏斌自然在列。

记得《让zi弹飞》里，黄四郎问胡万：“刀进了肚子，那凉粉还是凉粉？”彼时的孙宏斌，似乎也面临着相似的问题：改了名字，那母校还是不是母校？

许多年过去了，孙宏斌就读的武汉水利电力学院早已更名为武汉大学，就连许老板就读的武汉钢铁学院，如今也已经是武汉科技大学。

孙宏斌很难将今天和过去联系在一起，于是顺水推舟地表示“书记说是就是吧”。

这个陈书记很快就告别了武汉赴任中央政法委，并成为全国扫黑办主任，今日火遍全网的《扫黑风暴》，陈一新便是总顾问。

尽管陈一新离开了，但“资智回汉”却是唤醒了校友情，这一次捐款，许家印和孙宏斌完成了人生中的第三次擦肩，但许多事情已经像吃进肚子的凉粉和改掉名字的母校。

2020年，许家印以2310亿元人民币身家，蝉联胡润全球房地产富豪榜全球地产王，李嘉诚以2000亿人民币位居其后。

这一年，融创的并购数额加起来也超过了2000亿元，负债率高达83.83%。从2014年开始的疯狂扩张，使得融创变成千亿房企中负债率几乎最高的一家，宛如当年腾飞的顺驰。

融创企图通过高周转、高杠杆做到“大而不倒”，恒大更是把杠杆拉满了。

众所周知，2017年，恒大以1500万年薪将任泽平招至麾下。入职前，任泽平给房地产行业提出了新周期理论，他判断当时的行情正处在产能周期出清的尾声，供求格局将重新匹配。

中南董事长陈昱含也在当年一次演讲中也提出一个观点：房地产已经到了一个战国时期，“未来，前30%的企业或将控制50%以上的市场。”

这些观点都释放出一个信号：加杠杆投资才跑到前方，以至于在顶着“偿债压力+新冠疫情+融资新规”的三重冲击时，许多房企仍然在“加速跑”。甚至打破了过去房企收并购“大鱼吃小鱼”的惯性，出现了“大鱼吃大鱼”的现象。

融创和恒大无疑是食物链顶端的两条大鱼。

自2018年中央定调房住不炒之后，留给地产商们豪赌全国的机会已经不多了。他们必须将银行、购房者、供货商、施工单位紧紧绑在一起，才能把这盘无限博弈的棋局，继续下去。

危墙之下

2021年，声声惊雷渐次炸开，恒大的资金链危机再也无法掩饰，讨债声一直从资本市场蔓延到销售终端。

其实恒大的危机，在2020年福布斯榜单发布后不久便开始显现端倪。

当时恒大财报显示，集团核心净利润较上一年的783.2亿元已经下降了47.88%；净利润较上一年的665.5亿元同比下降49.60%，合约销售额增速也首次跌至个位数。

面对利润腰斩，许家印当即宣布全年销售目标为6500亿元，内部目标是8000亿元，争取在2022年销售突破一万亿。

结果没多久，“345新规”出台，“三道红线”犹如拦海大坝的水闸，央行的意图十分明确：高举高打、高价拿地、冲千亿万亿的企业都该歇一歇了。

接着便是刷遍全网的“辟谣信”登场，有关恒大暴雷的传言从此不绝于耳，“房地产债务危机”更是成了全民热议的话题。

今年8月，恒大集团开启了断臂求生的模式，与正在接触的潜在投资者探讨出售包括恒大汽车及恒大物业等部分权益。

这负债万亿的摊子究竟“花落谁家”？在纷飞的传言中，万科、华润、广州市城市建设投资集团等企业似乎已经进入了候选名单。

也有人将目光撇向了孙宏斌。

2021年上半年，融创中国给出了一份亮眼的财报，在保持了业绩稳健增长之余，净负债率也进一步降至100%以内，为净负债率86.6%。孙宏斌还提出了“四更原则”——更安全、更从容、更长期、更有价值。

在大肆宣扬“安全”的另一面，融创的拿地行为却堪称“贪婪”。

去年开始，融创一直不停在财务出现危机的房企手中扫货。今年上半年，在调控不断升级的大背景下，融创依然以超额溢价在全国范围内激进拿地，一度引起了央行和国土资源局的关注，陷入“央行排查”风波。

资金问题永远都是房企绕不过的一道坎，不管是一线房企，还是二三线房企。

融创的拿地行为对资金的需求量极大，但通过梳理财报不难发现，融创中国今年上半年已经出现了增收不增利的烦恼。

报告期内，融创中国实现营业收入约958.2亿元，同比增长约23.89%；归母净利润约119.89亿元，同比增长9.4%。尽管营收、归母净利润双双增长，但是增速却双双下降，净利润增速更是降至个位数，对比2020年36.95%的利润增速，可以想象其中“惨烈”。

图源：同花顺

净利增速下滑的同时，融创还得养一头“吞金兽”。

今年3月，融创发布的第一份年报显示，文旅建设及运营收入仅占集团收入的1.7%，而文旅城建设及运营部分的资产总额则达到1250亿，几乎占到总资产的14%左右。

无奈之下，孙宏斌只能转身去撕毁万达酒店的收购协议。

9月10日，万达酒店发展发布公告宣称，融创将终止与万达酒店发展签署的有关融创集团持有且由万达酒店发展管理的21家酒店的管理协议。

显然，总负债高达9971亿的融创中国并不像孙宏斌说的那样阔绰。

在降负债、降杠杆的压力下，房企再难以借助外力。如果仅仅依靠自身内力增长，这就导致房企不得不想方设法加快资金回流。

但供应端成本上涨，销售端又费用高企，二者共同作用下，融创的盈利空间进一步被压缩。

融创需要更多的融资渠道，可哪儿来的钱支持孙宏斌不停买买买呢？

在一次融创中国股东大会上，孙宏斌做了解释：我们有大量合作方，我们自有资金参与拿地比例不到20%。

换言之，融创的拿地资金里，有80%的资金是借的。

从哪儿借来的？行业分析主要有5类：优先票据、公司债券、资产支持证券（ABS）、信托计划、其他非标类资管计划。

而背后的金主，无一例外都是银行。

孙宏斌这个人在银行的信誉倒是还不错，当年顺驰资金链出问题时，孙宏斌是宁愿失去控制权低价出手，也要尽可能将银行借贷还清。

可是，所有信誉仍然建立在报表可信的基础上。

高杠杆企业面对各大银行，本质上是一场信心的博弈，因为融创一旦有任何异动，抽贷的故事就会再次发生在老孙身上，就算没有异动的影响，逐渐减少贷款，也会让融创处于一个不利的位置。

这其中如果再伴随着回款减少、股价下跌、供应商信心不足减少赊账等问题。实时付出的现金增加了，这同样会造成现金流的进一步紧绷。

融创现在的情况与暴雷之前的恒大相比，还是有着天壤之别，找钱对孙宏斌来说也并不难，但如果算上银行这层风险，融创显然还是立于危墙之下。

谁接许家之印

2013年，许老板当选了全国政协常委，曾在一次酒后问过下属：我能流芳百世吗？

孙宏斌也曾有过相似的“醉意”。坊间传闻他在顺驰时，有人问他如果他还在联想，是不是就没有杨元庆了。

孙宏斌是这样回答的：如果我还在联想，就没有柳传志。

雕栏玉砌应犹在，只是朱颜改。两度清零的孙宏斌，要赶上柳传志，必须一路奋进，修炼财技。

他一面求稳，一面求快。倒让人想起，许老板在卸任之前，也是这番“既要”“又要”的作派。

恒大回A失败后，地产集团的董事长变更成了赵长龙。变更后，看上去许家印和恒大地产集团再没有任职关系。

但恒大的实控人变了吗？许老板其实早有安排。

离岸信托，向来是富豪们的风险切割术和财富保全术绕不开的一个工具。龙湖的吴亚军就是玩信托的高手之一。但恒大看上去仿佛更胜一筹。

安基（BVI）有着独特的公司特性，无需申报年利润及财务状况，税率也低。更重要的是，董事资料和受益人身份相对保密。在世界各地银行开设离岸账户，也无需披露信息，更没有外汇管制。所以安基（BVI）一直备受青睐。

有了风险最小化的预案，也就不奇怪，为什么拥有超过两亿平方米土储的恒大，在暴雷之前没有做出任何甩卖的动作。

在大厦将倾之际，许家印甚至还分红套现了300亿，恒大高管更是纷纷本息提前兑付撤离了。

许老板不但给自己留足退路，还企图加快周转速度，以求平稳过关。这一招，许老板在2008年就已经有过预演。

对于离岸信托，孙老板同样了然于胸。

作为早就移民的美国人，孙宏斌在2018年设立了两个孙氏家族信托，装入了约32.47%融创股份，总价值约321亿。这也意味着，孙宏斌所持的融创股份，几乎全部都装入了孙氏家族信托。

孙宏斌既保持了公司控制权，又隔离了公司资产和家族资产的风险，可以说是给自己留足了安全边界。

因为有风险切割术托底，富豪们一路狂奔起来也更有力。

过去七八年间，融创的收并购交易金额几度登上房企榜首，从链家、乐视，到星耀、万达、泛海……有甩卖的地方，就有孙宏斌的魅影。

2021年，随着信贷政策的回归正常，下调城市数量将不断增加，楼市进入了新的拐点。年内累计房地产调控突破420次，平均每个月调控超50次。

在全国房地产大退烧的背景下，不到半年时间里，融创拿地的总数超过了82宗，总金额超过1000亿元，比第二名的万科和第三名的保利多了200亿元。

两年前，孙宏斌在收购环球世纪的发布会上曾表示：“8年加起来也就买了2000亿，但8年我能卖2万亿。”

遵循多年的“规模逻辑”，很快就新的时代里轰然倒塌，就连资金充裕的稳健型央企们，如今也开始慎对收并购。

经历“”央行排查之后，融创终于开始收手。曾经闹过天宫的孙大圣也开始承认“如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的”。

狂奔的步伐戛然而止，融创的下一站又该去哪？我们尚无法得知。

但可以肯定的是，过去总是乐于扮演“白衣武士”的融创，以目前的情况来看，难以“解救”恒大。

时代的尽头

如果把每个行业的生命周期比作人的一生，那么从出生到衰亡的过程中，最大的改变一般都出现在成年以后：对社会的贡献度，决定了他的未来是出类拔萃，还是泯然众人。

但与出生的时代与门第相比，成年之后的贡献反而成了次要影响。因为前者往往能决定这个“人”的起步点是踩在风火轮上，还是坐在拖拉机里。

地产行业，无疑受益于前者，过去二十余年间，中国地产经历了举世瞩目的青年和壮年。

从1998年房改开始，尽管政策的刹车和油门不断切换，但时代为地产行业孕育了宽阔的河床，行业滚滚向前，万千勇者在其中竞相争流。

狂奔着，狂奔着，很快地便抵达了河流的尽头。

无论是孙宏斌还是许家印，抑或是其他地产巨头，无一不是在时代的沉浮间判断拐点、豪赌未来，生门与死劫都经历过了，对风险的阈值也逐渐增强，直至麻木。

乐视影业的前任CEO张昭曾经说过，孙宏斌的财技非常高，一般人上10个MBA也学不来。当初通过质押股份给平安银行再买入融创股票的方式，孙宏斌就赚了约150亿。

在房地产行业，利润率、杠杆率、周转率之间一直存在“不可能三角”，融创大概是目前硕果仅存的，在三个指标上都表现得比较均衡的企业。

但任凭孙宏斌财技出众，也不应该忽视，融创的整体有息负债规模还未能有效降低。

任泽平提出过，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

在这种言论的引导下，以许家印为代表的房企大佬们可能都忽略了，决定房企命运的，不是你的模式有多牛逼，也不是你的规模有多庞大，而是每个时代特有的阶段任务。

住房作为一道财富鸿沟，曾将社会划分为贫富两极，如今在“共同富裕”大背景下，房企的“黄金时代”终于走到了尽头，行业进入迟暮，那种“一降息房价就飞起来”的日子再也不会到来了。

房企想要“高筑墙，广积粮”，更要兼顾资本结构。只有提升盈利能力，保证充裕稳定的现金流，才是真正的站上了战略高地。

打江山易，守江山难。孙宏斌拒绝成为下一个许家印，但有了武汉学长的前车之鉴，多少也应该明白了，强者意欲恒强，还得继续苦练内功。

毕竟，在时代的河流尽头，再没有滔天巨浪。

参考资料：

1、《地产商的喧嚣三十年》饭统戴老板/2019

2、《孙宏斌的复仇》雪球/2018

3、《融创半年拿地超1000亿，孙宏斌这么有钱，啥背景？》商业践行者/2021

4、《地产偃旗息鼓，融创中国大张旗鼓》腾讯网/2021

5、《许家印卸任恒大地产董事长；富豪的风险切割术与财富保全术》天机奇谈/2021

6、《买出万亿江山，是谁给了孙宏斌这么大的胆和这么多的钱？》华商韬略/2019

7、《闲聊融创的风险》雪球/2021

8、《地产变革大幕下的融创，孙宏斌的新要求》阿尔法工厂/2021

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